Ипотечный договор, как правило, оформляется на большой период времени. Он может составлять от 5 до 30 лет. Цены на недвижимость достаточно высоки, поэтому и сумма, которую заемщик берет в ипотеку, может составлять несколько миллионов рублей. Конечно, чтобы выплатить такой долг, применяется метод деления всего займа на небольшие части, которые заемщик в состоянии выплачивать ежемесячно. При определении ежемесячного платежа учитываются и возможные форс-мажорные обстоятельства, которые могут не позволить заемщику вовремя уплатить взнос по кредиту. Такая страховка уменьшает ежемесячные выплаты, но увеличивает общую сумму возврата за счет процентов. В результате чем дольше человек выплачивает долг, тем он и больше переплачивает.
Непредвиденные расходы учитываются в обязательном порядке. Но если у заемщика появляется возможность досрочно погасить ипотеку, ей обязательно нужно воспользоваться. Чем быстрее получится выплатить долг, тем меньше составит переплата по процентам за пользование кредитом. Предлагаем читателям сайта «Новый Домострой» узнать, как быстро погасить ипотеку и тем самым сэкономить средства для решения других проблем семьи.
Содержание
Условия досрочного погашения ипотеки
Возможность полностью погасить или частично закрыть кредит по ипотечному договору регулируется специальными пунктами этого соглашения. И их нужно обязательно прописать, чтобы при первой возможности частично или полностью закрыть долговые обязательства перед банком. Договор должен четко регламентировать процесс и порядок досрочного погашения займа.
Условия досрочного возврата денежных средств по ипотечному договору обязательным образом прописываются в договоре, который заключается между банком и клиентом. Учитываются следующие моменты:
- сумма платежа, которую можно выплатить досрочно;
- условия оповещения банка о своем намерении;
- штрафные выплаты или иные санкции за перерасчет графика платежей.
Погашение может быть как полным, так и частичным. Частичное – внесение дополнительных денежных средств (больше, чем предусмотрено ежемесячным платежом), полное – закрытие договора путем исполнения всех обязательств. Если клиент смог полностью погасить кредит, банк выдает справку, свидетельствующую о закрытии займа.
При частичном погашении кредита требуется обязательное изменение графика выплат, размера взносов и процентов.
Нередко, по договору, клиент обязан оповестить банк о своем желании внести дополнительный взнос или полностью закрыть кредит. Такое обращение нужно сделать не менее чем за 30 дней. Иной срок может быть указан в соглашении. Оповестить банк можно в письменной или устной форме. Некоторые банки предоставляют возможность сделать это в онлайн-режиме.
Виды платежей по ипотеке
В ипотечном кредитовании различают аннуитетный и дифференцированный платежи. Важно понимать разницу между ними, так как и тот, и другой имеют и преимущества, и недостатки. Эта разница особенно важна, когда речь идет о досрочном погашении долга.
Вид платежа определяет такие моменты как схему начисления процентов, размеры ежемесячных взносов, распределение «тела кредита» на всем сроке.
Аннуитетные взносы
Схема выплаты кредита аннуитетными взносами предполагает внесение равных ежемесячных платежей. Однако «состав» этих платежей меняется от месяца к месяцу. Так, в самом начале выплаты кредита около 85% платежа составляют именно проценты по займу. И только оставшиеся 15% покрывают основной долг. Постепенно процентная часть уменьшается и к концу выплаты всего кредита составляет около 10%, в то время как большая часть покрывает основное «тело» кредита.
Преимущества аннуитетных взносов состоят в следующем:
можно взять более крупную сумму займа.
ежемесячные выплаты на протяжении всего срока выплат остаются неизменными.
возможность взять кредит на более продолжительное время.
Стоит обратить внимание на то, что такая схема более выгодна банку, потому что уже на первых этапах выплаты кредита клиент оплачивает процентную составляющую в первую очередь, что медленнее уменьшает основную массу долга, а именно на нее начисляются проценты. Существенно снизить переплату можно только полностью закрыв кредит или хотя бы внося крупные суммы досрочно для погашения «тела» займа.
Дифференцированный взнос
Такая схема взносов делит взятый долг на равные части. Плюс ежемесячно начисляются проценты на остаток кредитного тела. Поскольку основная масса долга постепенно уменьшается, и происходит это быстрее чем при аннуитетных выплатах, сокращаются и процентные начисления.
Такая схема, безусловно, будет более выгодной для клиента. Процентная переплате, по сравнению с аннуитетом, может быть ниже в 1,5-2 раза.
Снижать срок или уменьшать платеж?
Этот вопрос задают многие заемщики, занимающиеся досрочным погашением ипотеки. На самом деле, все индивидуально.
Снижение размера ежемесячных выплат
Жизненные обстоятельства могут сложиться таким образом, что выполнять свои финансовые обязательства перед банком клиент не сможет в полном объеме. Например, ему сократили заработную плату, он попал под сокращение или в семье родился ребенок. В таком случае можно уменьшить размер ежемесячных выплат. Это, конечно, не уменьшает объемы переплаты, но сокращает финансовые ежемесячные обременения. Этот метод позволит избежать штрафных санкций и дополнительных комиссий за несвоевременную выплату долга.
Сокращение сроков кредитования
Если у заемщика имеется стабильный доход, и он уверен в нём на 100%, он может воспользоваться возможностью уменьшения срока кредитования. Такой метод позволяет максимально снизить переплату, поскольку проценты начисляются ежемесячно, а при сокращении сроков уменьшается и продолжительность выплат.
Также этим способом удобно воспользоваться тогда, когда у заемщика есть еще объект недвижимости, который он собирается продавать. Деньгами с продажи этого объекта можно закрыть текущий кредит.
Следует учитывать и то, что этот способ ведет к увеличению ежемесячных взносов, которые готовы выплачивать далеко не все.
Источники финансирования
Для досрочного частичного или полного закрытия ипотечного кредита можно воспользоваться личными средствами, дотациями, материнским капиталом, страховкой. Чем большее количество источников финансирования можно привлечь для погашения кредита, тем лучше, так как кредит закроется быстрее и с меньшими переплатами. Быстро выплатить ипотеку можно за счет следующих инструментов и источников:
- Личные сбережения и накопления. Преимущество использования личных накоплений, прежде всего, заключаются в том, что с их помощью можно максимально сократить срок кредитования. Конечно, такой способ требует жесткой финансовой дисциплины от заемщика. Для накопления суммы, которая впоследствии используется в качестве досрочного погашения, можно начать экономить на ежедневных тратах, найти дополнительный источник дохода за счет работы в сводное время, сдать имеющуюся недвижимость в аренду (квартира, гараж, дача), продать ненужные вещи.
- Материнский капитал. Возможность использовать этот способ теперь есть не только у тех, кто имеет двух и более детей, но и у родителей первенца. Материнский капитал может быть использован только целевым образом, то есть в счет оплаты долга банку. Деньги на руки владельцу сертификата не выдаются, а сразу перечисляются после одобрения ПФ РФ на счет в финансовой организации.
- Налоговый вычет. Налоговый вычет рассчитывается по ставке 13% и может быть высчитан с суммы дохода, не превышающей 3 млн. руб. (для квартир, взятых в ипотеку). Обычный возврат за покупку квартиры рассчитывается из расчета 2 млн. руб. Для перечисления налогового вычета можно обратиться в налоговую инспекцию или бухгалтерию работодателя. Главное условие получения – официальный заработок и уплата НДФЛ. Эти деньги разумно потратить на досрочное погашение части долга, тем самым снизить переплату по кредиту за счет уменьшения срока ипотеки или размера ежемесячных платежей, облегчив свое бремя.
- Рефинансирование кредита. Ставки по ипотеке не стоят на месте. И если еще несколько лет назад взять квартиру в ипотеку можно было только под 14-15%, то сегодня эта цифра ниже. В среднем 8-9 %, а если с господдержкой, то 5-6%. Если на рынке кредитования появилось более выгодное предложение, то можно воспользоваться правом рефинансирования кредита и перевести его в другое финансовое учреждение. При переходе заключается новый кредитный договор, в котором указываются иные условия кредитования, касающиеся сроков, схемы, ставок и т.д.
- Государственные субсидии. Программы государственных субсидий и социальной ипотеки действуют как на федеральном, так и на региональных уровнях. Субсидии направлены на то, чтобы оказать помощь молодым семьям, семьям многодетным, военнослужащим, людям с ограниченными возможностями здоровья. Социальная ипотека предполагает частичную оплату жилья из федерального или регионального бюджета.
Подчеркиваем, что закон не запрещает использовать сразу все источники полного или частичного погашения кредита. Ограничения на досрочное погашение ипотеки могут быть лишь в самом договоре, но и в нем не может быть наложено табу на использование какого-либо источника финансирования.
